象屿&绿城尹山湖项目案名发布，102-165平装修洋房来了！

虚谷高瓴

　　断供许久的尹山湖今年终于热闹了起来，竞争压力的加大，也让尹山湖各盘纷纷“动起来”了。碧桂园云栖隐山项目拿地15天后规划公示，华润拿地后30天规划公示，最近案名刚刚公布绿城象屿观澜逸品最近又传来了新消息。

　　据悉，观澜逸品项目户型图近期首次曝光，建面约102-165平，共计5种户型，装修交付，项目预计将会在5月份公开售楼处，6月首次开盘。

　　户型曝光：102-165平装修洋房据了解，观澜逸品主要打造了建筑面积约102平3房2卫、126平4房2卫、136平4房3卫、165平4+1房3卫共计5种户型。

　　建面约102平 3/2/2

　　

　　这是观澜逸品的最小户型，建面约102平。整个户型还是比较有亮点的，大横厅的设计，空间感很足，也更便于采光通风；U型厨房，操作便利，与横厅相连，日常起居便利；双卧朝南且均带有飘窗，实际使用空间有所增加，居住舒适度高；主卧套房设计，带有步入式衣帽间+卫浴间。

　　建面约126平 4/2/2

　　

　　

　　建面约126平有两种户型，均为4房2厅2卫，但户型设计略有些不同。B户型做的是南向大横厅设计，整体结构与建面约102平户型比较类似，但在北面多了一个房间。C户型虽然不是大横厅设计，但是做到了3个卧室均朝南，在居住舒适度上要略高一点，老人、孩子都能住在朝南房间。独立入户玄关，全赠送面积，超大收纳空间。这两个户型还有一个很大的亮点，打造了6个飘窗，餐厅、浴室、卧室、书房，基本上把能做飘窗的地方全部都做了，将赠送空间做到了最大化。

　　建面136平 4/2/2

　　

　　建筑面积约136平可以看做是C户型的放大版，同样的四开间三卧室朝南，6个飘窗。不同的是主卧部分卫浴间面积更大，设计了浴缸+淋浴间，衣帽间也是步入式。在南次卧部分也设有衣帽间，奢侈双衣帽间设计。

　　建面约165平 4/2/3

　　

　　这是观澜逸品面积最大的户型，做得也是4房设计。南向双套房、大横厅、中西双厨，终极改善喜欢的豪宅配置。据了解，观澜逸品为绿城打造的产品，整体上是比较具有优势的。除了建面102平户型，都做了6个飘窗，能送的都送了！户型面积段也足够满足多个购房者的置业需求，建面约126平户型做了两种设计，考虑到了购房者的不同偏好，比较贴心。

　　35万方社区 自带商业+幼儿园?

　　来看看观澜逸品的项目情况：

　　

　　地块编号：苏地2019-WG-12号、13号

　　拍卖时间：2019年7月11日

　　楼面价：18300元/平、15018元/平

　　开发房企：象屿&绿城

　　项目地址：吴中尹苑路与花泾港路交汇处

　　

　　占地面积：15026.7平方米

　　建筑面积：34906平方米

　　容积率：1.50?

　　楼幢层数：12号地块拟打造24栋住宅，层高7-18F；13号地块拟打造19栋住宅，层高8-18F。

　　总户数：1918户

　　装修状况：带装修（暂未公布标准）

　　主力户型：?建筑面积约102平3室2厅2卫、建筑面积约126平4室2厅2卫、建筑面积约136平4室2厅3卫、建筑面积约165平4室2厅2卫

　　

　　

　　需要特别提一下的是，象屿&绿城观澜逸品12号地块拟建设24栋7-18F的住宅，以及一所幼儿园。13号地块除了住宅以外还包含2栋商业和1栋公租房。

　　

　　最后的湖居？航拍视频辨真假

　　观澜逸品位于尹山湖板块，在尹山湖的东边。整体来看一下周边界面。以下是小胖看房关于项目的独家航拍视频：

　　

　　项目的北侧除了云栖隐山之外，还有中海双湾锦园；东侧是尹东新村，中间相隔一条河；南侧目前为空地；西侧是鑫苑湖居世家，以及一所幼儿园。同时项目西北角对着的就是尹山湖，未来业主也可坐拥一线湖景。

　　从周边界面来看，项目也为邻水社区。在项目东侧和西侧均临河。

　　

　　

　　在商业配套上，项目最近的生活配套，自然是小区自持的商业。项目13号地块的南北两侧均有1幢商业，根据官方信息，自持1.5万方商业；此外，项目一路之隔就是中海双湾锦园的沿街商铺，可以满足基本的生活需求；如果想要大型的商业购物中心，则距离爱琴海购物中心、阳光天地直线距离均约1公里左右；在交通配套上，距离出行还是比较便利的，距离东方大道1公里左右，可快速前往姑苏区、园区（湖西以及独墅湖）；距离轨交2号线尹山湖站约1.4公里。目前项目距离正在修建的尹山湖隧道约400米，尹山湖隧道是缩短尹山湖地区到达市区其他板块时间的一条快速通道。它属于南湖路快速路东延工程吴中区西段，为苏州中环连接线的组成部分，与其它快速路共同构建苏州骨架路网。

　　

　　在教育配套上，项目自带一所幼儿园，此外在西侧500米内就是吴淞江实验小学附属锦湖幼儿园，东侧1公里是吴淞江实验小学；北侧2公里左右是苏州大学附属中学。另外，项目西北侧是尹山湖，生态资源较好，同时还有沿湖跑道。另外距离尹山湖运东公园1.5公里左右。

　　三盘厮杀，该怎么选？今年的尹山湖，除了观澜逸品外，还有碧桂园云栖隐山和华润项目，这三家互为竞品，竞争压力还是比较大的。对购房者来说，如何选择也成为一个难题。从地理位置上，华润地块处于尹山湖东北部，更靠近地铁站和大型商业，位置相对较好，但是地块入市时间还要等段时间。

　　

　　而观澜逸品和云栖隐山为直接竞品，互为邻居，这次我们先来看看这个这两个项目。来看下这两个项目，从地理位置上看，碧桂园云栖隐山和观澜逸品周边界面及配套基本一致，但观澜逸品更靠近尹山湖，部分楼幢算是湖景房。

　　从产品类型上看，也比较相似。碧桂园云栖隐山打造22栋住宅，由层高8-18F的洋房和小高层产品组成，精装交付。象屿&绿城观澜逸品打造了43幢7-18F小高层和洋房，装修交付。在户型上，仅从已曝光的户型来看，云栖隐山仅有建面约100平3房2卫和建面约120平4房2卫两种户型，观澜逸品的户型面积段在102-165平，选择性相对更多。在社区打造上看，碧桂园云栖隐山为纯住宅，观澜逸品规划建设有商业、幼儿园和公租房，在配套上更为完善。在入市时间上，碧桂园云栖隐山要更早一点，项目预计在4月份就会开盘，观澜逸品则要等到6月份。

　　

　　而从价格上来看，两盘都目前都未领取预售证，但碧桂园云栖隐山此前对外放风在3W+，观澜逸品虽然地价较低，但是项目含有商业和幼儿园部分，成本并不低，项目价格可能有惊喜，但预计相差不会太大。尹山湖板块3月份二手房参考均价在31670元/平，如果这两个项目未来售价止步于3W，则有望成为倒挂盘。