温州新城，20年房价涨了15倍！

水手

最近有一组数据很惹眼，温州2020房价2.2万元/㎡，而在十年前竟然达到了3.2万元/㎡。

来源：米筐投资

一时间热议不断，若是仅从房价来看城市发展，温州经济好像一直在倒退一样。


这个曾经在全国房价创造过神话的城市，跌下神坛，泯然众人矣，也让不少人对温州资产配置的可行性产生了焦虑。


大数据、平均值本就很容易扰乱我们的视听，这种错觉然后就像击鼓传花渲染整个市场。


但事实真的这样吗？


城市规划推动板块红利，板块红利才能激活房地产价值，所以房价涨幅的最好佐证就是看一个板块的崛起。


而且要挑那种潜力较大，正在崛起，而且不怎么被人记起的板块。

新城物华天宝实景图

新城板块就是不二选择，它跟中央绿轴无缝对接，也是城市东拓打开龙湾区的突破点，从早期核心区的5.2平方公里，发展到现在35.2平方公里，可以看出板块的潜力还远不止如此。


前些年，还老觉得新城总是少了点什么似的，给人一种不踏实的感觉！


当诸多配套落地以后，新城板块已然形成一个真正集吃喝玩乐于一体的“销品贸”新兴板块后。回头才发现，你已经错过了新城板块的房价在20年的时间里，涨幅15倍的机会！


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新城房价编年史




以史为鉴，可知兴替。


1992年，温州新城建设破土，抬头之势已经非常凶猛，在接下来的8年间，新城开发建设总建设项目66个，总用地面积1768亩，建筑面积188万㎡。主要集中在新城大道两侧，建成的小区，近邻新城大道，为新城崛起打下了一个牢靠的起点。


1997年，温州市政府为加快温州的城市化建设，提出了“东移、西扩、北联、南接”的建设口号，大力发展温州新城，将市政府迁到新城。温州楼市从此步入快速发展期。当年我市首届房交会开幕，新城住宅价格仅1200－2000元/㎡。


1998年，国家开始实施房地产市场化改革，那时温州市区旧城区均价已达4200元/㎡。新城周边的下吕浦房价，1800元/㎡左右，上陡门等成熟住宅区的房价2000元/㎡左右，新城品质楼盘伯爵山庄已达3000元/㎡。

伯爵山庄实景图

1999年，市区房价一个标志性的事件诞生，旧城区均价首次超过5000元/㎡，新城均价只有老城区的一半。1999年7月份后，温州房价开始高位突破，下吕浦、新城等住宅区异常火爆，有些地方出现了天价。诸多市民当时还不愿意居住新城，因为大部分温州人还是感觉新城居住不方便，周边配套不全，小孩子就学不便。


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新城爆发年




2000年至2004年年底，温州市政府低调搬迁到新城，是新城爆发元年。


2000年后，新城住宅房价均涨至2500元/㎡以上，年末涨至3000元/㎡以上。随着市行政中心的确立及市政工程启动，新城楼市开始火爆。


2001年，温州新城建设总投资超过10亿元，开发工建设项目总体量超过30万㎡，是投资最多、开发量最大的一年，称为温州新城的“建设年”。尤其在汤家桥片区掀起了一场轰轰烈烈“造城运动”，荣德家园、云中花园、英豪花园、典雅别墅等项目开建。从表象来说，这是我市新城地产数量的增加，一大批知名楼盘上市，更是将新城人居高度推向了一个高潮，像新城鸿福家园、锦江家园等项目先后开盘，这批楼盘配套丰富，受到购房者亲睐。

温州汤家桥转盘实景图

2002年，温州市区城建如火如荼，有30个项目开盘，新城占了三分之一，英豪花园、水景苑、宏源锦园、金开利花园、华泰大厦、世纪锦绣园、大自然城市家园、绿洲花园、金庭花苑等相继开盘，开盘单价超过3000元/㎡，新城成为购房热点，与新城相邻的上陡门片区，优质二手房单价超过4000元/㎡，让购房者望楼兴叹，一般工薪地阶层当时的工资，一年收入只能买个卫生间。

大自然家园实景图

同样是2002年，全国市场也异常活跃，央行实行第8次降息，温州楼市也是整体坚挺上扬，再加上温州大量炒房客的参与哄抬，新城再度成为购房热点。


在短短3个月时间内，新城楼盘价格每平方米整整上涨600元，同时也间接带动了其他区域的市场价格，新城、上陡门住房价格，都已在4000元/㎡以上。就连上陡门一带90年代初开发的老房，其价格每平方米也上涨200元，而下吕浦和车站大道的房价，大多超过6000元/㎡。


而当时开盘买房的火爆程度，一度要请警察来维持秩序。而且很多购房者为了能够买到期房，根本不像现在还需要参考什么区域、配套、价位，甚至有些买房者连套型都不看，几十万、上百万的房款当场就交了。


2003年碰上“非典”，新城商品房销售降速。“非典”过后，新城东和绿园、大自然城市之光、嘉鸿花园、巨一花苑、瑞景园、丰源花苑、假日花园、同人花园等10余项目先后开盘，绿洲花园、嘉和花园、嘉鸿花园等品质楼盘，成关注度较高的房源。SARS过后，新城每平方米的房价又从4000元左右涨到了5000多元。大自然城市家园房源成交单价达5500元/㎡，城南龙居约6000元/㎡，是当时成交价格较高的楼盘。


而且在城市规划的背书下，上世纪，温州主城区一直以鹿城区为主框架，向东发展到汤家桥路，外围还是开发区。2000年，温州市政府还在广场路办公，当时启动城市中心区建设，新建市府路、上田路、绣山路等交通干道，开工建设行政管理中心、世纪广场、博物馆、科技馆、青少年活动中心等公建配套。


2004年下半年，市级机关近50个部门迁入市行政管理中心办公。标志着温州城市中心区进入全面建设期。


2004年12月，原在市区广场路办公的市政府迁至市行政管理中心办公，这成为温州新城飞跃发展的里程碑，新城及城东片迎来了新一轮发展契机。


新城及周边片区开盘项目超过20个，如，云中花园、红日花园、美好花园、侨盛花园、日月星园、豪都大厦、银都花园、发展大厦、中园大厦、中兴大厦、星泰大厦、物华大厦、禾源大厦等，这批优质物业，改写新城的人居格局，当年绿洲花园、锦江家园的房价，6500元/㎡左右，嘉鸿花园部分套型价格达7000元/㎡。而世纪锦绣园的别墅，700多万元一套。

世纪锦绣园实景图

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新城全盛时期



而从2005年-2015，新城建设进入全盛时期。


温州城市中心区在建设的同时还积极进行旧房、危房拆建改造。目前已竣工安置房面积340多万㎡，先后建成上田小区等20多个不同规模的住宅区，交付或在建配套教育设施。


2005年后一个阶段，新城每年开工建设的商品房项目并不多，每年有2至3个，大多就是安置房建设。温州市区的交通也没有大的改进，南向以温州大道为主，北面只能走江滨路，东面汤家桥路，外面就是机场大道和开发区，当时开发区西片区，也只有少量商品房。


2006年，市区房价加速上升，万元以上的楼盘比比皆是，新城、下吕浦等区域房价，都有不同程度的上升，同人花园、府东家园的房价更是被热炒，外加价20万元，比比皆是。

同人花园实景图

2007年，温州城市中心区、上陡门、车站大道等住宅区的房价，普遍达到13000元/㎡以上，市区房价高企特征显露无疑。当年，温州城市交通一个里程碑的事件，瓯海大道东段（温州龙湾国际机场——温瑞大道）12月份通车，将龙湾区与瓯海区快速连贯起来。当年11月底，“京都以超14亿高价拿下瓯海区三垟街道黄屿C地块，开发京都城项目，楼面均价7927元/㎡。


2008年，温州新城同人花园、府东家园等前期被热炒的楼盘，房价下降4000元/㎡。同年，温州楼市发展步入“双轨道”，一边是保障性住房，一边是普通商品房。中梁选择了后者。3月份，中梁高价竞得瓯海大道A/B地块，开发香缇半岛项目，楼面单价超过万元。


2009年，京都城、香缇半岛等楼盘，从年中一期开盘，到年末三期开盘，新房源成交均价有5000-10000元/㎡的涨幅。当年11月开盘的京都城，600套房源吸引了2000多人报名购买，当天就销售一空。12月30日，中梁发布公告称，“香缇锦园”1#、2#、3#、5#住宅于2010年1月13日开盘，均价为77939元/㎡。“半个平米都买不起，太疯狂了”、“买这高价房的肯定不是普通老百姓！”、网友对于高房价议论颇多。2010年4月19日，铂金府邸最后一期昨日低调开盘，近百套房源被认购，平层均价45000元/㎡，毛坯房跃层售价60000元/㎡。

香缇半岛效果示意图

后来，橡树湾和君庭领墅项目，拿地时的地价分别是19285元/㎡和26105元/㎡，短短两年半时间，汤家桥靠近三湿地的地价，土地拍卖价格翻了一番。


银行一位不愿透露姓名的人士分析，温州高房价的风险，早期由房地产商转嫁到个人购房者，特别是炒家头上。尽管温州部分地段的房价已炒到80000元左右，这样的高位市场，迟早会有人背锅的。也有部分人士似乎相信，只要鼓声不停下来，这束花就会永远地传递下去。


然而，好花不常开。2011年，温州楼市遭遇重创。开发商尽管推出了各种优惠政策，在报纸上打出整版广告，但仍难以打动购房者的芳心。2011年8月中旬，出现有着全国楼市风向标之称的温州新城楼市“崩盘”的传闻，引起外界的强烈关注。


2012年，温州发生借贷危机，房价下跌，温州新城也不例外，新城某居楼盘，一年房价曾下跌一万元，重创了一批投资客。直到2014年7月开始，新城元气才慢慢恢复。


也有批评者将房价的过快上涨归因于地价的持续抬升。


温州市成立土地储备中心后，每年市区举行几次地块招标出让活动，由于地块有限，房地产商竞争十分激烈，结果地价一次比一次高，有的高于底价两三倍。如，2001年上半年，出让地块的标价往往高出标底的2-5倍，个别的甚至高达7倍。地价过高，也出现了开发商悔标、退标的现象。如，当年的茶山地王等，后来半价成交。


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新城故事 还在继续


新城的精彩故事远不止如此，如果说2014年是新城板块盛极而衰，继而修养生息的一年。那么，从2015年的下半年到如今，新城板块才是真正群雄逐鹿的时代。


大牌房企相继登场，城市向东的口号愈加响亮，无论是城市规划还是品质住宅，这里都在注入源源不断的新鲜血液。


而且更重要的是，作为城市向东的黄金分割点，也是新一轮整装出发的新兴板块，不只是在重新定义板块的机遇空间，而且还在辐射周边板块。


20年时间，新城房价就涨幅了15倍，那么，从2015年-2020年，新城板块的房价又是怎样的惊喜？


由于篇幅有限，后续新城板块在2015-2020的房价编年史还会陆续奉上。