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太心酸!年轻人在温州的住房之忧

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发表于 2022-11-10 20:16:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
01
最近,位于龙湾蒲州的和堂悦舍青年创业社区,因拆迁而关闭了。此前,大城管家位于茶山等地的门店,也因拆迁而关闭。显然,对于那些租赁长租公寓的年轻人来说,又少了些选择,这或许又是各种苦涩故事的开始。

即将拆迁的和堂悦舍青年创业社区

小A来温州3年,每年搬一次。第一次因房东卖房,第二次因合租散伙,如今搬进第三个出租房,也不知道未来还要搬几次。由于担心搬家麻烦,小A买东西都不敢多买。

小B来温州6年,同样搬了三次。第一次租在泽霞的群租房,环境不好,但热闹、便宜。后来泽霞拆迁了,便在梧田找了一处合租,却感觉周边有点混乱、夜间不安全。最后,她只好咬咬牙搬到下吕浦,租金翻倍。

小C来温州10余年了,曾在横河南群租房,半夜被楼下喝酒闹事的人吵醒,也曾为了有一间合适的公寓,跑到龙湾万达广场。现在买了房的小C,回想起那些年租房的日子,还觉得辛酸。

还有其他人遇到的与室友矛盾、与房东矛盾、群租房混乱、卫生条件差等等。总之,现在的年轻人,在温州租房很难。

与年轻人租房难形成鲜明对比的是,温州的住房租赁市场,如今并不好。不少房东表示,房子都租不出去,降价也没人要。

根据21世纪不动产等中介机构发布的数据看,温州的住房租金,整体也呈下降趋势。最近,七都某新交付品质楼盘,也传出了三房含装月租金仅约1800元的消息,令人大跌眼镜。

这些年温州人口增量有限,以蓝领为主,还分散在各个地方。与此同时,温州又迎来“大拆大整”后的城建收获期,大量新房交付,房屋总量大增,不少人有多套房,出租房供应自然大增。

市区大量住宅在建

但是,哪怕人口增量有限,温州常住人口依旧比户籍人口多了很多,在温州打拼的年轻人依旧不少。哪怕出租房供应量再大,也不是年轻人想要的,大部分租房的人都对出租房不满意,将就住着。

可见,年轻人的租房需求,和房东提供的房源,形成了错配。

02
那么,年轻人到底想租怎样的房子?

多数城市租房子都很难,但一二线城市往往多一个选择——长租公寓。它专门用于出租,多为一室户或小面积房型,可独立居住,并提供管家、健身、娱乐等系列配套服务,主打青年社区概念。

早期的蛋壳、青客等属于分散式长租公寓运营商品牌,通过整合房源,统一管理散租房源。这本质上是二房东,并没有解决一般租房存在的问题,还因高收低出、长收短付、租金贷等问题,频发暴雷事件。

真正意义上的长租公寓,指以自如、魔方、城家等为代表的集中式长租公寓连锁品牌,采用轻资产运营模式,改造整体或多层商用存量物业。

龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店。来源:龙湖冠寓微信公众号

后来,万科、龙湖等房企打造的集中式长租公寓品牌,即万科泊寓、龙湖冠寓。凭借自有物业、供应链资源、品牌效应、物业管理经验等优势,这些房企在长租公寓领域迅速崛起。

还有宜家、无印良品等家居相关品牌,也介入了长租公寓的布局,依托品牌效应与生活方式营造,也吸引了不少年轻人。

万科泊寓深圳南山云城店。来源:泊寓微信公众号

对于年轻人来讲,集中式长租公寓非常符合年轻人的需求。这类长租公寓环境远远好于群租房,也免去了房东卖房、变卦的烦恼,可以放心地住下去,而不是在这座城市“漂泊”。

同时,集中式长租公寓没有合租产生的一系列的问题,既确保了个人隐私,又能营造出年轻人聚集的氛围,以及依此衍生的社群活动,会让年轻人会对这座城市更有归属感。

还有一些长租公寓,是城市综合体的组成部分,坐电梯下楼便是集“吃喝玩乐购”于一体的商业综合体,隔壁就有商务楼可以找工作,从生活到事业都非常便利、精彩。

龙湖冠寓社群活动。来源:龙湖冠寓微信公众号

如今的年轻人,大多出生成长在相对富裕的环境中,对生活质量要求高,哪怕没钱也要“精致穷”,对租房的要求越来越挑剔,那些“老破小”、群租房已被他们看不上。那些年轻化、“有逼格”的长租公寓,正迎合了他们的需求。

03
温州没有长租公寓吗?有,但不算多,且知名度低、分布不均,总体上“低小散”。

文昌小镇是温州长租公寓相对集中一点的地方,有魔方公寓、37度青年创客公寓等。

文昌小镇的部分人才公寓

在新田园、浙南科技城、龙湾中心区、瓯江口等地及个别商品房,也有政府建设、房企代建的人才公寓。另外,还有一些小型、相对不知名的长租公寓。

全城布局的本地知名的连锁长租公寓品牌,还有大城管家、锦华e家人等。

大城管家长租公寓已经营10多年,在市区各板块有几十个项目在运营。从硬件、流程、服务等方面都已经形成规范,在承租人群体里也有一定的口碑。

大城管家长租公寓

但这有限的数量,远远满足不了在温州的年轻人。多数长租公寓知名度不高,不少年轻人也并不知晓它们的存在,来到温州第一反应还是去住宅小区里租房子。

更重要的是,既然租房,尽可能上班近,但这些长租公寓的布局,并未涉及中央绿轴、车站大道、瓯海中心区等白领较多的地方,以及一些大型机构旁。

其中,不少长租公寓由老旧厂房改造,位于吴桥、蒲州、梧田等老旧工业区,硬件设施、周边环境较差,城郊结合部氛围浓厚,整体感觉低端,不受追求生活品质的年轻人欢迎,女生也觉得缺乏安全感,不少人看了第一眼就跑了。

市区部分长租公寓

但是,从长租公寓运营方角度看,老旧工业厂房租金更低,改造后才有盈利空间,否则较难运营、可能亏损。同时,温州整体空置的商务楼、公寓楼有限,总体约15%的空置率(数据来源:艾嘉悦行,截至2022年6月底)低于大部分二线城市,只是租金低,并没有到迫不得已另寻出路的地步,从而缺乏可作为长租公寓的中高端物业。

就此,即便是温州的长租公寓,布局地点、产品档次与年轻人需求,也存在脱节。

市区部分长租公寓

更重要的是,仅依靠租金收回成本的长租公寓是一个长期生意,前期投入和运维成本比远高于散租,运营商需具备强大的综合实力。

即便年轻白领更多的一线、强二线城市,长租公寓也不见得盈利,一定程度上是资本扩张的产物。当资本退潮,不少长租公寓也出现了一系列问题,并没有让年轻人安心。相比较之下,由知名房企打造的长租公寓,相对靠谱一些。

由于温州产业底色是制造业,年轻白领没有一线、强二线城市那么多,再加上租金回报有限,从而少有知名长租公寓品牌进驻,也没有房企在温州打造长租公寓。

04
在这个“人才最重要”的时代,城市发展逻辑由“人跟产业走”逐渐转向“产业跟人走,人跟配套、环境走”。产业再重要,也需依托人才来培育、发展。

就此,各地掀起“抢人大战”,对年轻人的方方面面都要做好服务,房屋租赁市场自然是不可或缺的一环。

更何况,温州的外来年轻白领,即便没有一线、强二线城市多,在地级市中并不少,服务业的经济占比也高达约56%,需求依旧在。

当年轻人来到温州,若非体制内稳定工作,一般都不会立刻买房,租房经历就是一个重要的考察、磨合期,一定程度上影响他们是否长期在温州定居。

综合上述因素,温州仍有必要适当增加适合年轻人的长租公寓,但要在选址、硬件设施、运营商、政策支持等方面做好相关工作,既要让年轻人住得安心、舒心,也要让投资商有利可图。

老城区一人才公寓

早在2019年,有关部门曾发布《温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,提出培育住房租赁市场供应主体、增加租赁住房供应等一系列重点任务。不过,针对年轻白领的长租公寓,相关政策还应更细化一些。

在选址方面,滨江商务区、中央绿轴区域、瓯海中心区、蒲州等服务业相对发达的区域,应成为长租公寓布局的重点。若今后城西新城也建成商务区,也应适当布局。这些地方在土地出让时可适当让利,要求房企代建、运营长租公寓。

接下来,倘若部分区域商办物业出现过剩,亦可改造为长租公寓,在硬件设施、周边环境、生活氛围等方面,将远远好于老旧工业区的厂房改造,更受年轻白领欢迎。

滨江商务区一人才公寓

若有真正选址较好、硬件优质、配套齐全、氛围年轻、价格合适的长租公寓,可能吸引的不止是外来白领,对于那些想要脱离父母管教、又不想离开家乡的本地年轻人,以及不想长距离开车上班的本地年轻人,也是很好的选择。

除了人才公寓、针对白领的长租公寓,还有滨海、瓯江口、中国鞋都等产业集聚区,由于“大拆大整”后低价出租房大量减少,也应布局一些蓝领公寓,满足产业工人的需求。否则,产业工人的大量流失,不利于温州夯实制造业基础。

当然,在人口增量没有显著增加的情况下,倘若长租公寓多了,对温州的住房租赁市场,是一大利空。但是站在城市发展角度,倘若短时间难以提升工资水平,更需以低房租、低生活成本来吸引年轻人,增强性价比。
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